试析业主要求开发商变更合同及购房发票是否公道—刑事法规

预售商品房几经转让,现业主要求开发商变更合同及购房发票是否公道?[案情简介]2003年12月,张3与山东东方房地产开发公司(以下简称为东方公司)签订了商品房购销合同,购买东方公司正在建设的高层住宅10A室,房款100万元,首付款为50万元,余款为 按揭方式支付。合　　预售商品房几经转让,现业主要求开发商变更合同及购房发票是否公道?

　　[案情简介]

　　2003年12月,张3与山东东方房地产开发公司(以下简称为东方公司)签订了商品房购销合同,购买东方公司正在建设的高层住宅10A室,房款100万元,首付款为50万元,余款为 按揭方式支付。合同签订后,张3如期付清首付款,并与 办理了住房担保贷款合同, 将贷款直接发放到开发商。2004年4月,该房如期交付给张3,但1直未予办理房产证。

　　2004年9月,张3与济南某公司(以下简称济南公司)因债务纠纷引起诉讼,经法院主持双方达成调解协议,张3将其在东方公司购买的10A座商品房转让给济南公司抵欠款,并转让该房相关的1切权利义务,现调解书已生效。2005年1月,济南公司将该房出售给李4,并商定该房贷款由李4偿还。李4搬进该房,开始以张3的名义逐月向 还贷。

　　因该房尚未办理房产证,李4要求东方公司将该套商品房的购房发票及购销合同的买方由最初的购房者张3变更为现在的房东李4,为以后将房产证直接办理在其名下,节省过户用度提供利便。而东方公司则以为该要求无据,要求李4支付1定数额的用度后才予以变更。

　　因双方就该题目未达成协议,李4与济南公司作为原告,张3做为第3人,将东方公司推向了被告席。

　　[律师观点]

　　本律师作为被告东方公司的法律参谋,接手此案后提出如下代办署理观点:

　　1,原告与第3人的转让行为违背了原购房人张3与 签订的住房担保贷款合同的商定,因此无效。住房担保贷款合同中已经商定,张3在还清贷款前,未经 及东方公司书面同意,张3不得将住房担保贷款合同项下房产出售或以该房了债其它债务处置,因此张3与济南公司达成的调解协议对其不产生效力。

　　2,该套房屋在转让给两原告时,所涉房屋已经竣工,验收并交付,已不是预售商品房,因张3并非房屋开发商身份,其出售的房屋并非商品房,而是普通的房屋买卖,同理,李4购买该套房屋的行为亦属于1般的房屋买卖行为,对此,作为房地产开发商的东方公司不负有为其变更商品房买卖合同及发票的义务。

　　3,即使该套房屋在两次转让时均属于预售商品房,根据国务院办公厅颁发了国办发[2005]26号文《国务院办公厅转发建设部等部分关于做好不乱住房价格工作意见的通知》,表明了立场:"禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付,预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部分不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记存案的预售合同载明的预购人不1致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续."该划定与我国《城市房地产治理法》第37条"未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的划定相1致。两原告是基于规避国家法律划定,逃避应当交纳的房屋买卖契税而提起诉讼,因此应当驳归两原告的诉讼哀求。

　　[案件结果]

　　该案1审法院依据《山东省商品房销售条例》中第十2条"预售的商品房可以依法转让”之划定,判决被告败诉。被告对1审讯决不服,提起上诉。中级法院对该案入行审理后,以为1审讯决错误,合用法律不当,发还重审。该案重审期间,原告撤归起诉。